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所有者不明の土地取得の手引〔改訂版〕


所有者不明の土地取得の手引〔改訂版〕
 
所有者不明の土地取得の手引〔改訂版〕
編・著者東京弁護士会法友会 編
判 型A5判
ページ数348頁
税込価格4,536円(本体価格:4,200円)
発行年月2019年04月
ISBN978-4-417-01760-8
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■解説
●全国に点在する所有者不明土地。手続上の諸問題につき,相続,
 売買,登記等の実務上の論点を整理した手引の決定版!
●取得したい土地の所有者の相続人が多数の場合や相続人の中に
 外国人がいる場合の対策についても解説!
●所有者不明土地特別措置法による所有者不明土地の定義,探索
 方法の緩和,管理人選任申 立権などについて加筆!

はしがき

所有者不明の土地取得の手引を出版したところ好評をいただいた。あらため
て所有者不明土地についての社会的な関心の高さを実感した。
 ところで,平成23(2011)年3月11日発災の東日本大震災後の移転先用地の
取得や復興用地の取得等における所有者不明土地問題を契機として,所有者が
不明な土地の存在による問題が全国的な問題であることが認知された。
 所有者不明土地問題はいわゆる過疎地という人口減少地域における問題にと
どまるものではない。土地の価格は上昇する,土地は高価なものという幻想が
崩壊し,土地を所有することが負担でしかないということに気づいた国民は土
地の所有者として公示される手続をとることに消極的となり,また,土地建物
を管理することなく放置するということが増えてきた。それが空家問題として
クローズアップされ,長く管理されていない空家とその敷地の適正な管理の実
現を図るべく,いわゆる空家等特措法が立法されたように(平成27(2015)年
5月26日全面施行),所有者不明土地の適切な管理を実現するための法制度整
備の取組みが行われた。併行して,所有者不明土地発生の大きな要因となって
いる相続による所有権移転登記手続が行われない現状について,有識者の研究
会や国による検討が継続している。
 国土交通省及び法務省は,所有者不明土地を適切に管理する仕組みとして,
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の立法に取り組み,同法
は平成30年6月6日に成立し,同月13日公布,同年11月15日に施行された。
(ただし,地域福利増進事業等所有者不明土地を円滑に利用する仕組みは平成
31年6月1日施行)同法により,所有者の探索を合理化する仕組みが導入され
,同時に,所有者不明土地の適切な管理のため特に必要があると認めるときに
,国の行政機関の長又は地方公共団体の長が,家庭裁判所に対し,財産管理人
の選任等を請求することができるとする民法の特例が定められた。
 前記特措法の成立に先立つ同年6月1日,関係閣僚会議において,‥效禄
有に関する基本制度の見直し,地積調査等の着実な実施,登記所備付地図の
整備,J兮Х薪亠の解消,づ亠制度・土地所有権等の在り方,相続登記の
促進,ソ衢者不明土地の円滑な利活用,土地収用の活用及び運用,ε效禄
有者情報を円滑に把握する仕組みなどの方針が確認された。
 このように所有者不明土地問題が全国的な社会問題であることの認識が浸透
したこと,国レベルでの取組み,所有者不明土地に関する特別措置法の施行を
受けて,本書について必要な改訂を行うことにした。
 本書は,所有者不明土地の譲渡・譲受に関する基本知識の確認として利用さ
れることを想定している。前記特措法の関係部分を取り入れることに加え,初
版の記述をさらに正確な記述にするなどの改訂を行い,本書の特徴を活かすこ
とによって,被災地に限らず全国の所有者不明土地の売却や取得の際に本書を
手にしていただけるよう努めることとしたものである。
  
  平成31年春
  
監修者  田中 康久
(元:仙台高等裁判所長官・法務省民事局
第2課長・同第3課長)       
編集者代表  皺 信男


監修者  
田中 康久(弁護士 丸の内法律事務所)
  
編集者  
 黒須 克佳(弁護士 黒須法律事務所)
 小林 芳夫(弁護士 東京市ヶ谷法律事務所)
 皺 信男(弁護士 皺綜合法律事務所)
 高田 弘明(弁護士 暁総合法律事務所)
 仲   隆(弁護士 東京不二法律事務所)
 西中 克己(弁護士 西中・宮下法律事務所)
 村林 俊行(弁護士 ロア・ユナイテッド法律事務所)
  
執筆者  
 池田 大介(弁護士 池田・高井法律事務所)
 伊藤  献(弁護士 東京ブライト法律事務所)
 植草 美穂(弁護士 東京四谷法律事務所)
 上田 啓子(弁護士 京橋・宝町法律事務所)
 遠藤 啓之(弁護士 田島・寺西法律事務所)
 大植 幸平(弁護士 鈴木武志法律事務所)
 小野  傑(弁護士 西村あさひ法律事務所)
 柿原 達哉(弁護士 司綜合法律事務所)
 金山 裕亮(弁護士 国会通り法律事務所)
 苅安 高明(弁護士 苅安総合法律事務所)
 黒須 克佳(上掲)
 後藤  大(弁護士 晴海パートナーズ法律事務所)
 小林 芳夫(上掲)
 高木理恵子(弁護士 弁護士法人多摩パブリック法律事務所)
 高砂 太郎(弁護士 小野田高砂法律事務所)
 皺 信男(上掲)
 富澤 章司(弁護士 セントラル法律事務所)
 仲   隆(上掲)
 西中 克己(上掲)
 長谷 正宏(弁護士 立川中央法律事務所)
 濱田 六法(弁護士 まどか法律事務所)
 水上  理(弁護士 水上法律事務所)
 三原 利教(弁護士 若松総合法律事務所)
 山内  隆(弁護士 セントラル法律事務所)
 横山 宗祐(弁護士 横山山王法律事務所)
 渡部 孝至(弁護士 弁護士法人はるかぜ総合法律事務所)
  
〔所属・肩書は本書刊行時〕



■書籍内容
序 章 所有者不明の土地の譲渡・譲受
所有者不明の土地の譲渡・譲受
〔1〕 所有者不明の土地
〔2〕 所有者の特定・確認の必要性
〔3〕 所有者の探索を合理化する仕組み
〔4〕 所有者不明土地を適切に管理する仕組み
〔5〕 地域福利増進事業のための利用権の設定の仕組み
〔6〕 本書との関係
第1章 対象土地の特定
第1節 土地の特定方法
〔1〕 現地調査と登記記録による特定
⑴ 現地見分と登記記録等による特定 
⑵ 取得する土地の範囲 
〔2〕 法務局における調査と各種資料の意味
⑴ 登記記録 
⑵ 不動産登記法14条地図 
⑶ 公 図 
⑷ 土地台帳 
⑸ 地積測量図 
⑹ 国土調査図面(地籍図) 
〔3〕 登記記録の編成
⑴ 地 番 
⑵ 地 目 
⑶ 地 積 
〔4〕 未登記土地について
第2節 不動産登記制度
〔1〕 不動産登記の機能
〔2〕 不動産登記の規律
〔3〕 登記の申請
⑴ 申請当事者 
⑵ 申請情報・添付情報 
⑶ 登録免許税 
⑷ 中間省略登記の是非 
第2章 所有者の確認と調査
第1節 所有者の確認と調査
〔1〕 所有名義人の調査
⑴ 登記記録上の所有名義人の確認 
⑵ 戸籍や住民票による調査 
〔2〕 戸籍の調査
⑴ 戸籍等の種類 
⑵ 戸籍等の保存期間 
⑶ 戸籍・住民票の調査方法 
⑷ 所有名義人や相続人の居所不明な場合 
〔3〕 法定相続人の調査
⑴ 相続人の調査の進め方と調査範囲 
⑵ 相続人の調査が困難な場合 
⑶ 相続人調査の結果と対応方法 
〔4〕 政令で定める探索方法
第2節 所有名義人や相続人の所在不明
〔1〕 意  義
〔2〕 不在者財産管理人選任申立て
⑴ 選任の要件 
⑵ 申立権者 
⑶ 管 轄 
⑷ 申立費用 
⑸ 必要書類 
⑹ 審 理 
〔3〕 不在者財産管理人の権限
⑴ 権限の内容
⑵ 権限外行為許可の申立て 
第3節 記名共有地の特殊性
〔1〕 問題の所在
〔2〕 記名共有地の性質と登記
⑴ 法的性質 
⑵ 記名共有地の登記処理 
〔3〕 記名共有地の譲受方法
第3章 所有者の確定
第1節 相続制度の変遷
〔1〕 適用される民法の基準時
〔2〕 旧民法下における相続
⑴ 旧民法の適用範囲 
⑵ 旧民法における相続 
⑶ 日本国憲法の施行に伴う民法の応急措置に関する法律(昭和22年
 法律第73号) 
⑷ 昭和22年法律第222号民法の一部を改正する法律附則25条 
〔3〕 新民法における相続制度の変遷
⑴ 昭和22年の新民法(昭和22年法律第222号民法の一部を改正する
 法律) 
⑵ 昭和55年の改正 
⑶ 平成25年の改正 
⑷ 平成30年の改正 
第2節 相続の発生
〔1〕 死  亡
⑴ 死亡届の記載事項と添付書類 
⑵ 「死亡の事実を証すべき書面」 
〔2〕 認定死亡
⑴ 自然的死亡の一態様としての認定死亡の制度 
⑵ 震災における死亡認定 
〔3〕 失踪宣告
⑴ 意 義 
⑵ 手 続
⑶ 失踪宣告の種類 
⑷ 失踪宣告の取消し 
〔4〕 不在高齢者職権消除
第3節 相続人の確定
〔1〕 相続欠格
⑴ 意 義 
⑵ 手 続
⑶ 効 果 
⑷ 調査方法 
⑸ 欠格者がある場合の遺産分割手続,登記申請の方法 
〔2〕 推定相続人廃除
⑴ 意 義
⑵ 手 続 
⑶ 効 果 
⑷ 調査方法 
⑸ 被廃除者がある場合の遺産分割手続,登記申請の方法 
〔3〕 相続放棄
⑴ 意義,手続,効果 
⑵ 相続放棄をなし得る期間 
⑶ 調査方法 
⑷ 再転相続における相続放棄 
⑸ 放棄者がある場合の遺産分割手続,登記申請の方法 
〔4〕 同時死亡の推定
⑴ 意 義 
⑵ 同時死亡の推定による具体例 
〔5〕 死亡の先後の確認
⑴ 通常の死亡届がなされている場合 
⑵ 不在高齢者職権消除の記載がある場合 
〔6〕 胎  児
⑴ 意 義 
⑵ 胎児がいる場合の相続手続 
⑶ 胎児の出生後の相続手続(遺産分割協議) 
⑷ 想定事例 
第4節 相続手続による権利の帰属
〔1〕 遺産分割協議
⑴ 意 義 
⑵ 要 件 
⑶ 当事者 
⑷ 遺産分割協議書の作成方法 
⑸ 遺産分割協議証明書 
⑹ 遺産分割協議の代理 
⑺ 登記申請 
⑻ 数次相続の場合の登記申請についての考察 
⑼ 遺産分割協議書の文例 
〔2〕 特別受益証明書〔 相続分なきことの証明書〕
⑴ 意 義 
⑵ 様 式 
⑶ 内容虚偽の特別受益証明書の効力 
⑷ 特別受益証明書の作成者 
⑸ 数次相続の場合の特別受益証明書 
〔3〕 相続分の譲渡
⑴ 意 義 
⑵ 目 的 
⑶ 要 件 
⑷ 効 果 
⑸ 登記申請についての考察 
〔4〕 相続分の放棄
⑴ 意 義 
⑵ 目 的 
⑶ 要 件 
⑷ 効 果 
⑸ 登記申請 
〔5〕 共有持分権の譲渡と放棄
⑴ 意 義 
⑵ 要 件 
⑶ 効 果 
⑷ 譲渡・放棄後の分割手続 
⑸ 登記申請 
〔6〕 遺産分割調停・審判
⑴ 意 義
⑵ 当事者 
⑶ 管 轄 
⑷ 手 続 
⑸ 保全処分 
⑹ 登記申請 
第5節 相続人の不存在
〔1〕 相続財産管理人制度の概要
⑴ 相続財産管理人選任申立て 
⑵ 相続財産管理人の就任承諾と選任公告 
⑶ 相続財産の管理着手 
⑷ 相続債権者・受遺者に対する請求申出の公告,催告 
⑸ 相続債権者・受遺者に対する弁済 
⑹ 相続財産の換価 
⑺ 相続人捜索の公告と相続人不存在の確定 
⑻ 特別縁故者への財産分与 
⑼ 国庫への帰属手続 
〔2〕 東日本大震災における不在者財産管理人制度
   及び相続財産管理人制度の利用状況
第6節 時効取得による権利の帰属
〔1〕 時効取得の意義と要件
⑴ 意 義 
⑵ 要 件 
⑶ 共同相続人による時効取得の可否 
〔2〕 取得時効による所有権の取得
⑴ 訴訟提起の必要性 
⑵ 被告(登記名義人ないしその相続人)の一部が不在者の場合の
 対処方法 
第7節 相続回復請求権の時効消滅
〔1〕 相続回復請求権の意味
〔2〕 共同相続人間の民法884条の適用の可否
〔3〕 表見相続人による時効取得と相続回復請求権の関係
第4章 不動産の買い受け
第1節 共有不動産の買い受け
〔1〕 共有持分権の意義
〔2〕 共有物の分割方法
⑴ 現物分割 
⑵ 代金分割 
⑶ 価格賠償による分割 
〔3〕 共有物分割請求訴訟
⑴ 意 義 
⑵ 競売による代金分割 
⑶ 全面的価格賠償による分割 
第2節 占有者の調査
〔1〕 第三者が占有する場合
⑴ 無権原であると認められる場合 
⑵ 権原を主張する場合 
〔2〕 共同相続人が占有する場合
⑴ 遺産分割協議や調停,審判により取得したと主張する場合 
⑵ 遺言により取得したと主張する場合 
⑶ 生前贈与や時効取得などにより所有権を取得したと主張する場合 
⑷ まとめ 
第3節 取得する土地の安全性
〔1〕 取得地の安全性
〔2〕 建築基準法の規制
⑴ 建築物の基礎
⑵ 地盤及び基礎ぐい 
〔3〕 瑕疵担保履行確保法による事実上の規制
〔4〕 土壌汚染対策法の規制
〔5〕 土地の瑕疵等が争われた裁判例
⑴ 地盤沈下・不等沈下した土地をめぐるトラブル 
⑵ 地中埋設物のある土地をめぐるトラブル 
⑶ 土壌汚染の土地をめぐるトラブル 
⑷ その他のトラブル 
〔6〕 まとめ
〔7〕 裁判例
⑴ 地盤沈下・不等沈下した土地についての裁判例
⑵ 液状化した土地についての裁判例 
⑶ 地中埋設物のある土地についての裁判例 
⑷ 土壌汚染の土地についての裁判例 
⑸ その他地盤についての裁判例 
第4節 用益物権・担保物権等の扱い
〔1〕 所有権を阻害する登記
⑴ 所有権を制限する物権に基づく登記 
⑵ 仮登記 
⑶ 嘱託登記 
⑷ その他 
〔2〕 阻害する登記の排除〔抹消手続〕の方法
⑴ 所有権を制限する物権の排除 
⑵ 仮登記 
⑶ 嘱託登記
⑷ その他 
第5節 境界の確定と分筆登記手続
〔1〕 境界(筆界)の意義
〔2〕 境界の確定
⑴ 筆界特定制度
⑵ 境界確定訴訟 
〔3〕 境界(筆界)確認書・地積測量図の作成
〔4〕 分筆登記手続
第6節 農地と森林の特殊性
〔1〕 農地取得にかかる規制
〔2〕 農地法が適用される農地
〔3〕 地目変更
〔4〕 住宅用地として取得する場合の具体例
⑴ 登記移転手続 
⑵ 農地法3条1項の許可が不要な場合 
⑶ 農地法5条1項の許可の適用除外
⑷ 市街化区域内の農地 
⑸ 農地の時効取得 
⑹ 長年条件付き所有権移転仮登記が放置された農地
〔5〕 森林の場合の特殊性
⑴ 森林の土地の所有者となった旨の届出 
⑵ 森林の利用と管理 
〔6〕 所有者不明の農地・森林についての国による活用策
⑴ 法律の改正や新法の制定 
⑵ 農地についての対策 
⑶ 森林についての対策 
第7節 譲渡所得税の優遇措置
〔1〕 譲渡所得等の原則
〔2〕 譲渡所得の計算
⑴ 収入金額 
⑵ 取得費 
⑶ 譲渡費用 
⑷ 内部通算 
〔3〕 具体的な税額
〔4〕 優遇措置(震災特例を含む)
⑴ 居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の特例 
⑵ 事業用の資産を買い換えた場合の特例 
⑶ 収用交換等により譲渡した場合の優遇措置
⑷ その他の優遇措置 
⑸ 各特例の複数適用の可否 
〔5〕 譲渡所得等の課税の特例の適用に関する事前協議
〔6〕 損失が生じた場合等に受けることができる特例
⑴ 損益通算と純損失の繰越控除 
⑵ 雑損控除及び雑損失の繰越控除 
〔7〕 非国内居住者が国内にある土地を譲渡した場合
第5章 渉外相続
第1節 被相続人が外国人である場合
〔1〕 準拠法の確認
〔2〕 遺産分割協議・遺産分割調停の有効性
⑴ 準拠法 
⑵ 管理清算主義国 
〔3〕 相続財産管理人が選任される場合
〔4〕 特別縁故者
〔5〕 失踪宣告
〔6〕 公序良俗,条理
第2節 被相続人が日本人で相続人が外国人である場合
〔1〕 総  論
〔2〕 相続人の確定
第3節 各 国 編
〔1〕 アメリカ合衆国
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔2〕 中華人民共和国
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔3〕 大韓民国
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔4〕 フィリピン共和国
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔5〕 タイ王国
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔6〕 インドネシア共和国
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔7〕 ベトナム社会主義共和国
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔8〕 ブラジル連邦共和国
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔9〕 台湾(中華民国)
⑴ 概 説 
⑵ 調査方法 
〔10〕 朝鮮民主主義人民共和国
第6章 所有者の本人確認・意思確認
第1節 印鑑登録証明書の概要
〔序〕 本人確認
〔1〕 自然人(個人)についての印鑑登録制度
⑴ 印鑑登録制度 
⑵ 印鑑条例 
⑶ 登録事項 
〔2〕 会社についての印鑑登録制度
〔3〕 印鑑登録と実印
〔4〕 印鑑登録証
⑴ 自然人の場合 
⑵ 会社の場合
〔5〕 印鑑登録証明書
第2節 印鑑登録証明書の実務上の問題について
〔1〕 印鑑登録証明書(印鑑証明書)の機能
〔2〕 登記申請と印鑑登録証明書の要否及び期限について
⑴ 登記義務者と印鑑登録証明書 
⑵ 印鑑証明書が不要な場合 
⑶ 登記申請における印鑑証明書の期限 
〔3〕 印鑑証明書を得ることができない場合
〔4〕 外国に居住する日本人の意思確認資料
⑴ 印鑑証明書 
⑵ 署名証明書 
⑶ 拇 印 
〔5〕 外国人の意思確認資料
⑴ 日本に住民登録している外国人 
⑵ 日本に居住していて住民登録していない外国人
⑶ 外国に居住する外国人
〔6〕 外国会社又は外国法人
第7章 書式・参考資料
1  表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する
 法律案(抜粋)
2 旧土地台帳(明治22年式)
3 旧不動産登記簿⑴──表題部改製前
4 旧不動産登記簿⑵──表題部改製後
5 不動産登記事項証明書
6 登記事項証明書等交付申請書
7 地図・地積測量図等の証明書・閲覧申請書
8 地図(14条地図)例
9 地図に準ずる図面例
10 旧土地台帳附属図面例
11 地積測量図例
12 境界確認書
13 所有権移転登記済証(権利証)
14 登記識別情報通知(識別情報)
15 登記申請書⑴──法定相続の場合(付・相続関係説明図)
16 登記申請書⑵──遺産分割協議の場合(付・遺産分割協議書の例)
17 登記申請書⑶──二次相続の場合(付・相続関係説明図)
18 登記申請書⑷──売買の場合(付・登記原因証明情報)
19 登記申請書⑸──時効取得の場合(付・登記原因証明情報)
20 登記嘱託書
21 地縁による団体の認可申請書
22 戸籍全部事項証明書(現行)
23 戸籍附票
24 除籍謄本(昭和23年式戸籍)
25 改製原戸籍謄本(昭和23年式戸籍)
26 改製原戸籍謄本(大正4年式戸籍)
27 除籍(明治31年式戸籍)
28 除籍(明治19年式戸籍)
29 戸籍滅失の証明書
30 不在住証明書
31 不在籍証明書
32 不在者財産管理人選任審判申立書
33 不在者財産管理人選任審判書
34 不在者財産管理人権限外行為許可審判申立書
35 不在者財産管理人権限外行為許可審判書
36 失踪宣告審判申立書⑴──普通失踪の場合
37 失踪宣告審判申立書⑵──危難失踪の場合
38 失踪宣告書⑴──普通失踪の場合
39 失踪宣告書⑵──危難失踪の場合
40 遺産管理者選任審判申立書──審判前の保全処分
41 遺産管理者選任審判書──審判前の保全処分
42 相続財産管理人選任審判申立書
43 相続財産管理人選任審判書
44 特別代理人選任審判申立書──遺産分割協議の場合
45 特別代理人選任審判書──遺産分割協議の場合
46 法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出書
47 被相続人法定相続情報
48 相続放棄申述書⑴──成年者の場合
49 相続放棄申述書⑵──未成年者の場合
50 相続放棄申述受理証明書
51 相続欠格証明書
52 推定相続人廃除審判申立書
53 推定相続人廃除審判書
54 遺産分割協議調停・審判申立書
55 相続分譲渡届出書
56 相続分譲渡証書
57 脱退申出書
58 相続分放棄証書
59 筆界特定申請書
60 死亡届
61 農地法第3条の規定による許可申請書
62 農地法第4条第1項の規定による許可申請書
63 農地法第5条第1項の規定による許可申請書
64 在留証明願──形式⑴
65 在留証明願──形式⑵
66 在外日本人・サイン証明──日本国総領事館
67 サイン証明──中国公証処
68 公証書(出生・婚姻の証明)──中国公証処
69 公証書(戸籍・国籍の証明)──中国公証処
70 公証書(出生・親子関係)──中国公証処
  
判例索引 
事項索引

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