青林書院



所有者不明の土地取得の手引 -売買・相続・登記手続


所有者不明の土地取得の手引 -売買・相続・登記手続
 
編・著者東京弁護士会法友会 [編]
判 型A5判
ページ数324頁
税込価格4,320円(本体価格:4,000円)
発行年月2017年04月
ISBN978-4-417-01709-7
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■解説
今、一番ご好評をいただいています!

●全国に点在する所有者不明土地。その取得手続上の諸問題につき,
 相続,売買,登記,税務等の実務上の論点を整理した手引の決定版!
●取得したい土地の所有者の相続人が多数の場合や相続人の中に外国
 人がいる場合の対策についても解説!
●対象土地の確認・調査から取得までの手続と実務を整理!
●相続,売買,登記手続等の実務に役立つ書式・参考資料が充実!(68点 )


発刊にあたって
 法友会は,東京弁護士会所属の弁護士によって構成された任意団体
(会員数約2700名)であり,会員の研修や相互親睦,司法制度の調査
・研究,さらには市民のための司法を実現すべく様々な政策提言等の
活動に取り組んでいます。
 平成23年3月11日に東日本大震災が起き,被害の大きさが甚大なる
ものであることから,法友会では翌4月に東日本大震災復興支援特別
委員会を設置し,被災者・被災地の支援に取り組んできました。岩手
県,宮城県,福島県の被災地を今日まで14回にわたって訪問し,仮設
住宅住まいの皆様と懇談し,復旧・復興に取り組む自治体職員,被災
者の支援に取り組む社会福祉協議会の職員,NPOの代表者等との意見交
換を毎回行い,仮設商店街を訪れるなど,被災者や被災地の置かれ
た実情を認識して,立法提言に結びつけてきました。
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そうしたなか,平成28年4月に熊本地震が起き大きな被害が発生し
ました。東日本大震災における活動の経験を活かして,熊本地震によ
る被災からの復旧・復興のための提言も行いました。
 これまでの被災地支援の取り組みのなかで,防災集団移転用地の取
得にあたって所有者不明の土地を避けて用地を取得せざるを得なかっ
たなどの事例の存在を知り,かつ,自治体の職員の中には災害時にお
いては用地取得のための詳細な知識を身につける前にその職務を担当
しなければならない場面があるとの声を聞き,この「所有者不明の土
地取得の手引―売買・相続・登記手続」の編纂チームを作り,調査・
執筆にあたりました。
 本書は,被災地にとどまらず全国至るところにみられる土地所有者
の確定と土地取得をめぐる問題について検討したものです。全国の自
治体職員のみならず弁護士等土地取得にかかわる方々において利用し
ていただくことを目的としたものであり,広くご活用いただきたくこ
とを願っております。
 最後に,調査・執筆をした若手弁護士,執筆に加え編集を行った中
堅とベテランの弁護士に仙台高裁長官を務められた田中康久弁護士が
加わって本書をまとめました。多忙な中,編集・執筆にあたられた各
位に深く感謝いたします。
  
  平成29年3月
東京弁護士会 法友会 
平成28年度 幹事長 伊井 和彦 


推薦の辞
このたび,東京弁護士会に所属する弁護士の団体である法友会によっ
て『所有者不明の土地取得の手引―売買・相続・登記手続』が上梓さ
れることになりました。
 東日本大震災や熊本地震による被災地においては,移転先の用地の
取得や被災地一帯の復興の際に,土地の所有者の確定が難しい事案が
少なからずあったとのことです。また,登記簿上の名義人が古くに亡
くなっており,相続人を調査してみると,相続人が多数になり相続登
記手続がままならない事案,相続人のなかに所在が不明な方がいる事
案などがあって,用地の取得を断念した例もあったとのことです。
 上記の土地取得の際の問題は被災地に限ったことではありません。
全国各地においてみられます。そして,外国籍の方が相続の当事者に
なられる例が増えています。したがって,土地を取得しようとする際
には,我が国の相続法の変遷に関する知識,所有者の調査方法,登記
に関する知識,渉外相続に関する知識が必要となっています。
 本書は任意で土地を取得する際の様々な問題を検討し,土地売買と
いう典型的な土地取得の場面において,地方自治体の職員,弁護士,
その他土地取得に関わる方に必ずお役に立つものと確信します。
 東京弁護士会は,被災者・被災地の支援に取り組むだけでなく,市
民の皆様に寄り添い,法的サービスを拡充して,その期待に応えるべ
く活動を行っているところです。そのためにも,弁護士各位が,質の
高い法的サービスと市民のニーズの的確な把握にたゆまない努力と研
鑽が必要であることは申し上げるまでもありません。本書は,土地取
得をめぐる実務においてその一助となることを期待し,また,所有者
不明の土地の解消が求められている現在において発刊されたことは誠
に時宜を得たものと存じます。
 最後に,本書が,弁護士のみならず多くの実務家に広く活用され,
スムーズな土地取得に役立てられることを祈念し,推薦の言葉といた
します。
  
  平成29年3月  
東京弁護士会 会長 小林 元治


はしがき
 東日本大震災によって自宅を喪失した住民の方々は避難所生活を送
り,その後仮設住宅が公立学校のグランドや公園等の公共用地に設置
・用意ができ次第に仮設住宅に移り住まれている。その後,被災地で
は,津波被害に2度と遭遇しないために防災集団移転促進事業の一環
として,地盤の嵩上げ,高いところでの住宅地造成,高層住宅の建設,
道路・鉄道の築替工事等の復興作業が精力的に行われている。震災発
生から丸6年を経過したが,いまだに仮設住宅暮らしを強いられてい
る被災者の方々が多数おられ,速やかに終の棲家の確保が待ち望まれ
ている。
 これらの復興作業のためには,土地の権利関係の確定が避けられな
い。特に,新たな土地での住宅地造成,道路・鉄道の拡幅・移転工事
関係では,移転先の土地の権利関係の確認が必要となる。
 東京弁護士会法友会では東日本大震災発生後から,年に2回から3
回,被災地支援目的の訪問を繰り返し,今までに訪問回数は合計14回
に及んでいる。この現地訪問の際に,被災地の市町村の担当者らから,
復興作業の苦労話をお聞きすることがあった。例えば,移転先用地を
調査するなかで,相続手続が済んでいない土地がかなり存在し,登記
の所有名義人の相続人の調査に時間がかかったもの,相続人が多数に
及び所有者の確定に時間を要したもの,戸籍上は相続人がいるが当該
相続人が所在不明となっているものなどの事案が存在しているため,
作業の遅れを避けるため,そのような土地を避けて用地取得を進める
こともあるということであった。
 用地取得にあたっては,目的の土地を速やかに,かつ,確実に取得
できること,そして,取得土地が用途に応じた利用ができるものであ
ることの確認が必要であることは言うまでもない。このような被災地
の置かれている現状に少しでも法律家として支援できることはないか
と考えて,法友会の一部のメンバーで被災地の土地問題についての勉
強会を開いていた。その成果が本手引きである。
 この手引きは,移転先用地の任意取得をする場合を想定し,場面ご
とに法律上の課題を整理しようとしたものである。例えば,登記名義
人が実在するかどうかの調査をどのように行うのか,すでに死亡して
いた場合に所有者を確定するにはどうするのか,共同相続人から特定
の相続人に権利を集中するにはどのような方法があるかなどについて
は,登記実務についての知識もないと円滑に手続を進めることができ
ないので,登記処理に至るまでの検討・調査すべき事項について,法
律家,登記専門家でなくても理解できるように説明することに努めた。
 もちろん,防集事業のため移転先用地を取得する方法として,土地
収用制度を利用することもできる。都道府県収用委員会による収用裁
決手続に,不明裁決制度が設けられており,起業者が真摯な努力をし
ても土地所有者等の氏名又は住所を知ることができない場合でも収用
裁決申請をすることを可能としている。国土交通省は防集事業の進展
のため,平成26年5月に「不明裁決申請に係る権利者調査のガイドラ
イン」をまとめている。この手引きは,用地の任意取得(購入)の際
に,土地所有名義人が所在不明の場合や生死不明の場合,相続があっ
たにもかかわらず名義人の変更がなされていない場合の対応について
整理したものであるが,土地収用の前提となる検討・調査も,任意取
得の際のものと重なる部分もあるため,土地収用の際にも利用価値が
あるものと思っている。
 この手引きは,もともと,用地の任意取得に関わった経験が少ない
市町村の用地担当者を想定して執筆したものである。したがって,経
験を積んだ方にとっては分かりきったことを記述した部分もあるが,
そうした方にとっても,改めて初歩的な部分を読むことにより忘れか
けていたことを思い出して,落ち度のない取引の実現に寄与すること
につながれば幸いである。
 また,本手引きは,被災地の土地問題に限らず,一般的な,相続登
記が未了の土地について所有者を特定して当該土地を取得する際にも
利用していただけるものとなるよう心掛けた。広く土地所有者の特定
と,円滑な所有権移転登記手続を進めていく際の参考になるならば幸
いである。
  
  平成29年春  
監修者  田中 康久
(元:仙台高等裁判所長官・法務省民事局
第2課長・同第3課長)       
編集者代表  皺 信男


《監修者・編集者・執筆者一覧》
  
監修者
田中 康久(弁護士 丸の内法律事務所)
  
編集者  
黒須 克佳(弁護士 黒須法律事務所)
小林 芳夫(弁護士 東京市ヶ谷法律事務所)
皺 信男(弁護士 皺綜合法律事務所)
高田 弘明(弁護士 暁総合法律事務所)
仲   隆(弁護士 東京不二法律事務所)
西中 克己(弁護士 西中・宮下法律事務所)
村林 俊行(弁護士 ロア・ユナイテッド法律事務所)
  
執筆者
池田 大介(弁護士 池田・高井法律事務所)
伊藤  献(弁護士 東京ブライト法律事務所)
植草 美穂(弁護士 東京四谷法律事務所)
上田 啓子(弁護士 梅本・栗原・上田法律事務所)
遠藤 啓之(弁護士 田島・寺西法律事務所)
大植 幸平(弁護士 鈴木武志法律事務所)
小野  傑(弁護士 西村あさひ法律事務所)
柿原 達哉(弁護士 司綜合法律事務所)
金山 裕亮(弁護士 国会通り法律事務所)
苅安 高明(弁護士 苅安総合法律事務所)
黒須 克佳(上掲)
後藤  大(弁護士 晴海パートナーズ法律事務所)
小林 芳夫(上掲)
高木理恵子(弁護士 弁護士法人多摩パブリック法律事務所)
高砂 太郎(弁護士 小野田高砂法律事務所)
皺 信男(上掲)
富澤 章司(弁護士 セントラル法律事務所)
仲   隆(上掲)
西中 克己(上掲)
長谷 正宏(弁護士 弁護士法人ATB)
濱田 六法(弁護士 まどか法律事務所)
水上  理(弁護士 水上法律事務所)
三原 利教(弁護士 若松総合法律事務所)
山内  隆(弁護士 セントラル法律事務所)
横山 宗祐(弁護士 横山山王法律事務所)
渡部 孝至(弁護士 はるかぜ総合法律事務所)
  
〔所属・肩書は本書刊行時〕




■書籍内容
目 次 
  
第1章 対象土地の特定
第1節 土地の特定方法
〔1〕 現地調査と登記記録による特定
〔2〕 法務局における調査と各種資料の意味
〔3〕 登記記録の編成
〔4〕 未登記土地について
第2節 不動産登記制度
〔1〕 不動産登記の機能
〔2〕 不動産登記の規律
〔3〕 登記の申請

第2章 所有者の確認と調査
第1節 所有者の確認と調査
〔1〕 所有名義人の調査
〔2〕 戸籍の調査
〔3〕 法定相続人の調査
〔4〕 相続人の中に不在者がいる場合
第2節 記名共有地の特殊性
〔1〕 問題の所在                       
〔2〕 記名共有地の性質と登記                 
〔3〕 記名共有地の譲受方法                  

第3章 所有者の確定
第1節 相続制度の変遷                    
〔1〕 適用される民法の基準時                
〔2〕 旧民法下における相続                  
〔3〕 新民法における相続制度の変遷              
第2節 相続の発生                      
〔1〕 死  亡                        
〔2〕 認定死亡                       
〔3〕 失踪宣告                        
〔4〕 不在高齢者職権消除                   
第3節 相続人の確定                     
〔1〕 相続欠格                        
〔2〕 推定相続人廃除                     
〔3〕 相続放棄                        
〔4〕 同時死亡の推定                    
〔5〕 死亡の先後の確認                    
〔6〕 胎  児                        
第4節 相続手続による権利の帰属               
〔1〕 遺産分割協議                      
〔2〕 特別受益証明書 〔相続分なきことの証明書〕          
〔3〕 相続分の譲渡                      
〔4〕 相続分の放棄                      
〔5〕 共有持分権の譲渡と放棄                 
〔6〕 遺産分割調停・審判                   
第5節 相続人の不存在                    
〔1〕 相続財産管理人制度の概要               
〔2〕 東日本大震災における不在者財産管理人制度
   及び相続財産管理人制度の利用状況           
第6節 時効取得による権利の帰属              
〔1〕 時効取得の意義と要件                 
〔2〕 取得時効による所有権の取得            
第7節 相続回復請求権の時効消滅              
〔1〕 相続回復請求権の意味                 
〔2〕 共同相続人間の民法884条の適用の可否         
〔3〕 表見相続人による時効取得と相続回復請求権の関係    

第4章 不動産の買い受け
第1節 共有不動産の買い受け               
〔1〕 共有持分権の意義                  
〔2〕 共有物の分割方法                   
〔3〕 共有物分割請求訴訟                
第2節 占有者の調査                   
〔1〕 第三者が占有する場合               
〔2〕 共同相続人が占有する場合               
第3節 取得する土地の安全性                
〔1〕 取得地の安全性                     
〔2〕 建築基準法の規制                  
〔3〕 瑕疵担保履行確保法による事実上の規制         
〔4〕 土壌汚染対策法の規制                 
〔5〕 土地の瑕疵等が争われた裁判例            
〔6〕 まとめ                        
〔7〕 裁判例                      
第4節 用益物権・担保物権等の扱い             
〔1〕 所有権を阻害する登記                 
〔2〕 阻害する登記の排除〔抹消手続〕の方法         
第5節 境界の確定と分筆登記手続              
〔1〕 境界(筆界)の意義                 
〔2〕 境界の確定                      
〔3〕 境界(筆界)確認書・地積測量図の作成       
〔4〕 分筆登記手続                    
第6節 農地と森林の特殊性              
〔1〕 農地取得にかかる規制                
〔2〕 農地法が適用される農地                
〔3〕 地目変更                       
〔4〕 住宅用地として取得する場合の具体例          
〔5〕 森林の場合の特殊性                 
第7節 譲渡所得税の優遇措置                
〔1〕 譲渡所得等の原則                   
〔2〕 譲渡所得の計算                    
〔3〕 具体的な税額                     
〔4〕 優遇措置(震災特例を含む)                
〔5〕 譲渡所得等の課税の特例の適用に関する事前協議     
〔6〕 損失が生じた場合等に受けることができる特例      
〔7〕 非国内居住者が国内にある土地を譲渡した場合      
第5章 渉外相続
第1節 被相続人が外国人である場合             
〔1〕 準拠法の確認                     
〔2〕 遺産分割協議・遺産分割調停の有効性          
〔3〕 相続財産管理人が選任される場合            
〔4〕 特別縁故者                       
〔5〕 失踪宣告                        
〔6〕 公序良俗,条理                   
第2節 被相続人が日本人で相続人が外国人である場合    
〔1〕 総  論                       
〔2〕 相続人の確定                     
第3節 各 国 編                      
〔1〕 アメリカ合衆国                    
〔2〕 中華人民共和国                    
〔3〕 大韓民国                        
〔4〕 フィリピン共和国                   
〔5〕 タイ王国                        
〔6〕 インドネシア共和国                  
〔7〕 ベトナム社会主義共和国                
〔8〕 ブラジル連邦共和国                 
〔9〕 台湾(中華民国)                     
〔10〕 朝鮮民主主義人民共和国                
 
第6章 所有者の本人確認・意思確認         
第1節 印鑑登録証明書の概要                
〔1〕 自然人(個人)についての印鑑登録制度         
〔2〕 会社についての印鑑登録制度              
〔3〕 印鑑登録と実印                    
〔4〕 印鑑登録証                       
〔5〕 印鑑登録証明書                    
第2節 印鑑登録証明書の実務上の問題について       
〔1〕 印鑑登録証明書(印鑑証明書)の機能           
〔2〕 登記申請と印鑑登録証明書の要否及び期限について    
〔3〕 印鑑証明書を得ることができない場合          
〔4〕 外国に居住する日本人の意思確認資料          
〔5〕 外国人の意思確認資料                 

第7章 書式・参考資料
1 旧土地台帳(明治22年式)                  
2 旧不動産登記簿⑴表題部改製前           
3 旧不動産登記簿⑵表題部改製後           
4 不動産登記事項証明書                    
5 登記事項証明書等交付申請書                 
6 地図・地積測量図等の証明書・閲覧申請書         
7 地図(14条地図)例                     
8 地図に準ずる図面例                     
9 旧土地台帳附属図面例                    
10 地積測量図例                        
11 境界確認書                         
12 所有権移転登記済証(権利証)                 
13 登記識別情報通知(識別情報)                 
14 登記申請書⑴法定相続の場合(付・相続関係説明図)     
15 登記申請書⑵遺産分割協議の場合(付・遺産分割協議書の例) 
16 登記申請書⑶二次相続の場合(付・相続関係説明図)     
17 登記申請書⑷売買の場合(付・登記原因証明情報)      
18 登記申請書⑸時効取得の場合(付・登記原因証明情報)   
19 登記嘱託書                         
20 地縁による団体の認可申請書                 
21 戸籍全部事項証明書(現行)                 
22 戸籍附票                         
23 除籍謄本(昭和23年式戸籍)                  
24 改製原戸籍謄本(昭和23年式戸籍)              
25 改製原戸籍謄本(大正4年式戸籍)              
26 除籍(明治31年式戸籍)                  
27 除籍(明治19年式戸籍)                   
28 壬申戸籍(明治5年式戸籍)               
29 戸籍滅失の証明書                     
30 不在住証明書                       
31 不在籍証明書                        
32 不在者財産管理人選任審判申立書             
33 不在者財産管理人選任審判書                
34 不在者財産管理人権限外行為許可審判申立書        
35 不在者財産管理人権限外行為許可審判書           
36 失踪宣告審判申立書⑴普通失踪の場合          
37 失踪宣告審判申立書⑵危難失踪の場合          
38 失踪宣告書⑴普通失踪の場合              
39 失踪宣告書⑵危難失踪の場合              
40 遺産管理者選任審判申立書審判前の保全処分       
41 遺産管理者選任審判書審判前の保全処分         
42 相続財産管理人選任審判申立書               
43 相続財産管理人選任審判書                 
44 特別代理人選任審判申立書遺産分割協議の場合      
45 特別代理人選任審判書遺産分割協議の場合       
46 相続放棄申述書⑴成年者の場合             
47 相続放棄申述書⑵未成年者の場合            
48 相続放棄申述受理証明書                  
49 相続欠格証明書                      
50 推定相続人廃除審判申立書                 
51 推定相続人廃除審判書                   
52 遺産分割協議調停・審判申立書              
53 相続分譲渡届出書                     
54 相続分譲渡証書                      
55 脱退申出書                         
56 相続分放棄証書                       
57 筆界特定申請書                      
58 死亡届                           
59 農地法第3条の規定による許可申請書            
60 農地法第4条第1項の規定による許可申請書         
61 農地法第5条第1項の規定による許可申請書         
62 在留証明願形式⑴                   
63 在留証明願形式⑵                   
64 在外日本人・サイン証明日本国総領事館         
65 サイン証明中国公証処                 
66 公証書(出生・婚姻の証明)中国公証処          
67 公証書(戸籍・国籍の証明)中国公証処          
68 公証書(出生・親子関係)中国公証処           
  
判例索引 
事項索引

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